Por el Dr. Gastón Signorelli
Estudio Signorelli-Altamiranda
Continuando en la línea del artículo anterior, sobre la incidencia de la Ley de urgente consideración en nuestro sistema judicial y como se ha introducido un nuevo régimen de arrendamientos, en esta oportunidad haremos hincapié en otro tema novedoso dentro de esta nueva modalidad de arrendamientos, que son los desalojos. La vedette del nuevo régimen, reiteramos que para los contratos con destino casa habitación sin garantía.
Dentro de éste nuevo régimen de arrendamientos y por ende, de desalojos, debemos tener en cuenta la brevedad de los plazos procesales a los que se someten tanto arrendadores, arrendatarios y eventualmente terceros interesados.
Los tipos de desalojos dispuestos por la LUC son: desalojo por vencimiento de plazo (buen pagador), por mora (mal pagador), por expropiación del inmueble y por finca ruinosa. Hoy solamente analizaremos los dos primeros.
El plazo del desalojo por vencimiento de contrato será de 30 días, diferente al régimen estatutario (1 año) y de libre contratación (6 meses) y el desalojo por mora será de 6 días. En los otros sistemas es de 30 días.
Solamente haremos referencia a estos plazos teniendo en cuenta que realizar un esquema sobre los plazos procesales de cada tipo de desalojo resultaría ciertamente tedioso para el lector, con nos limitaremos a expresar las particularidades de estos.
En el régimen del buen pagador, debemos tener presente la particularidad de que si el desalojado durante los periodos dentro del proceso (desde la demanda hasta el lanzamiento) deja de pagar los arriendos, tributos o consumos, se convertirá en mal pagador. Sobre este sistema las particularidades no han variado mucho, lo importante son los plazos.
Sobre el régimen del desalojo por mora, debemos destacar ciertos puntos que son realmente importantes. Será válida la mora automática en el contrato de arrendamiento, la llamada mora de pleno derecho. Es decir, operará de forma automática la mora sin necesidad de intimación, solamente por el hecho de llegar a la fecha de pago del arriendo y no realizarlo.
En caso de no haberse pactado la mora automática, la intimación podrá hacerse mediante telegrama colacionado (TCC), sin necesidad de intimación judicial.
Introducción novedosa que tendrá una gravosa consecuencia para el arrendatario en caso de no cumplir con el pago de sus obligaciones arrendaticias. La brevedad de los plazos así lo hace notar, de 10 días se pasa a 3 días.
El reincidente en las intimaciones, tendrá un recargo de unos 20% correspondientes a los gastos que ha realizado el arrendador, modalidad que se mantiene.
Los legitimados para iniciar el desalojo son el propietario del bien, promitente comprador con derechos posesorios y administrador, éste último no se menciona expresamente por la LUC pero hay una remisión a la Ley 14.219 en este punto.
Otra cuestión importante a tener en cuenta es que no se requiere que el arrendador se encuentre al día con el pago de cualquier tributo tanto nacional como departamental. La contribución inmobiliaria y la constancia de pago de IRPF no son presupuestos necesarios para iniciar el desalojo. De modo entonces que la LUC facilita sensiblemente el desalojo, ya sea por la vía de la reducción de los plazos, como así también de la supresión de requisitos.
