Por el Dr. Gastón Signorelli
La promulgación de la Ley N° 19.889 (Ley de Urgente Consideración), con 476 artículos ha implicado un cambio rotundo en aspectos normativos esenciales.
Uno de estos cambios, y sin duda de los más relevantes, ha sido sobre la actividad inmobiliaria.
Entendemos, que previo a entrar a profundizar en el tema, necesitamos realizar una breve introducción sobre el régimen anterior a la promulgación de la mencionada Ley.
El sistema uruguayo contaba con dos sistemas de arrendamientos, el estatutario (Ley 14.219) que rige para las fincas construidas con anterioridad al 2 de junio de 1968 y el de libre contratación, para las fincas posteriores a esa fecha.
El primero de ellos se impone a las partes, a diferencia del segundo, donde prima la voluntad de las partes en tanto, como su nombre lo indica, estas tendrán libertad al pactar. En este último régimen, solamente de forma subsidiaria regirán las previsiones del Código Civil.
Sobre el régimen del incumplimiento, no se debe confundir mora con atraso, que es cuando el inquilino debe pagar y no lo hace y el propietario no hace nada. Para que el inquilino quede incurso en mora se le debe intimar el pago, lo que además deberá hacerse judicialmente.
En estos sistemas (estatutario y contractual), no existe la modalidad de la mora de pleno derecho, que es aquella que se produce sin la necesidad de realizar la Intimación judicial, y por el mero hecho de no pagar en tiempo y forma quedará el inquilino incurso en mora.
El nuevo sistema de arrendamiento, o tercer régimen, llamado también “arrendamiento de bienes inmuebles sin garantías”, establece que para regirnos por éste, se deben cumplir ciertos requisitos previos indispensables establecidos en la ley, a saber: 1) el destino debe ser casa – habitación, 2) debe existir ausencia total de garantía, 3) necesidad de contrato escrito, 4) se debe consignar el precio y plazo del arrendamiento y 5) debe quedar expresamente dispuesto en el contrato la voluntad de acogerse a ley que regula esta modalidad (Ley 19.889). La ausencia de uno de estos requisitos hará que se regule por el sistema estatutario o de libre contratación, según corresponda.
Existen ciertas discrepancias sobre un aspecto en particular, el plazo.
Un elemento que ha sido prohibido expresamente por el Código Civil, ahora es admitido por esta Ley. Nos referimos a la “tácita reconducción”, que es la renovación automática del contrato por el mismo plazo, una vez vencido este.
Esta ley establece que si 30 días antes de vencido el plazo del arriendo ninguna de las partes comunica su intención de no renovar, operará automáticamente esta modalidad y el contrato se renovará ligando a las partes nuevamente por el mismo plazo estipulado.
En su caso, el inquilino no podrá desprenderse del bien en los próximos años sin sanción, mientras que el propietario necesitará, en su caso, ir por la vía del desalojo para hacerse del bien, siempre y cuando medie alguna causal expresamente prevista en la ley, como por ejemplo por incumplimiento en el pago.
Las discrepancias sobre este aspecto no han tardado en llegar y con cierta razón, en tanto el inquilino o propietario que desconozcan esta nueva modalidad, seguramente tenga problemas al momento de finalizar los plazos y por imperio de la ley se renueve el vínculo.
Por lo que será de suma importancia para todos conocer en profundidad esta ley, no solo para quienes ejercemos el derecho.
Otra de las innovadoras modalidades introducidas por esta ley son los “Desalojos Express”, cuestión que lo abordaremos en el siguiente artículo.
