Dr. Fulvio Gutiérrez
Otro de los argumentos de quienes propugnan el referendo contra la LUC, se basa en la creación por la ley cuestionada de un sistema especial de “arrendamientos sin garantía”, con destino a casa habitación. Esos argumentos parten de una base errónea que, con criterio de filosofía jurídica, podría describirse como que en una relación contractual de arrendamiento, el inquilino es la parte más débil y siempre perjudicada.
Eso no es verdad. En primer lugar porque nuestro Código Civil consagra el principio fundamental básico de cualquier contrato, de que las partes del mismo están jurídicamente en igualdad de condiciones, y que –precisamente- en ejercicio de ese derecho igualitario, pactan un convenio o contrato, en este caso de arrendamiento. Si durante el cumplimiento de ese contrato, que es de tracto sucesivo (se prolonga en el tiempo), cada una de las partes, arrendador y arrendatario, cumple con sus obligaciones, esa igualdad entre ellos no tendrá ninguna diferencia. Pero si alguna de las partes no cumple con sus obligaciones entonces sí comienza a tener problemas, porque nuestra legislación le impone consecuencias a ese incumplimiento. Entonces, si el inquilino no paga en tiempo y forma los alquileres pactados, o si vencido el contrato no procede a la entrega del inmueble como se había acordado, nace para el arrendador el derecho a hacer la intimación de pago correspondiente, y el desalojo del inmueble.
Nuestra legislación de alquileres tiene su base en Decreto-Ley N° 14.219, de 4 de julio de 1974, y sus modificativas. En forma sintética, allí se prevé que un contrato de arrendamiento de inmueble se puede pactar con garantía o sin garantía, según la voluntad de las partes. Si se hace sin garantía, y el arrendatario no paga, el arrendador puede iniciar un juicio de desalojo por mal pagador, cuya demora teórica es de aproximadamente dos o tres meses, pero que en la práctica puede llevar a un año o más según cada situación particular. Durante todo ese juicio, el arrendador no percibe el alquiler pactado. Como no existe garantía, si el inquilino no tiene patrimonio embargable, no cobrará jamás. Además deberá pagar, cuando se le devuelva el bien, los consumos de energía eléctrica, agua corriente y teléfono fijo que hubiera dejado el inquilino, así como los gastos comunes si corresponden y los honorarios del abogado que contrate y los gastos del juicio. Por eso, en la práctica, ningún propietario alquilaba una vivienda sin garantía.
La LUC corrigió esta situación por demás injusta que está basada únicamente en la omisión del pago por parte del inquilino, y en algunos casos en su mala fe. Entonces creó un capítulo que se denomina “Régimen de arrendamiento sin garantía”, permitiendo la realización de ese tipo de contrato de arrendamiento, pero facultando a las partes para que de común acuerdo, se ajusten a un nuevo sistema, en el cual en el caso de incumplimiento del inquilino en el pago del alquiler, el procedimiento de desalojo se pueda realiza en un plazo bastante corto, quitándole al mal pagador los beneficios que tenía en la vieja legislación.
Esta solución pone a salvo de mayores daños económicos a los arrendadores frente a las omisiones de pago de los inquilinos que son insolventes. En otros términos, se castiga al inquilino que no paga, a través de un desalojo rápido, y de esa forma, se reduce el daño económico de los arrendadores, a quienes ese mal inquilino le prometió pagos mensuales firmando un contrato en ese sentido. Algo absolutamente lógico y justo. El inquilino que firma un contrato con la intención no pagar, y que sabe que no tiene garantía, es en verdad, un real estafador, que no merece ninguna protección jurídica. Por otra parte, a nadie en su sano juicio, se le puede ocurrir trasladar perjuicios económicos personales de un mal inquilino, al arrendador. Si así fuera, se estaría violando otro principio jurídico que dice que nadie puede basarse en su propia culpa para no cumplir sus obligaciones y obtener beneficios. Por tanto, la LUC no estableció ninguna injusticia. Todo lo contrario, creó una legislación para castigará a los inquilinos omisos en su principal obligación: pagar el alquiler. Otra razón más para que NO sea derogada.
