Por la Dr. Alejandra
Altamiranda
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La legislación en materia de arrendamientos tuvo varias modificaciones a lo largo del tiempo, lo que ha llevado –entre otras cosas- a que no aplican las mismas reglas en todos los casos.
Para fincas construidas antes del año 1968 resulta aplicable la ley 14.219, que establece rígidas regulaciones a favor del inquilino, mientras que en las posteriores rige un régimen denominado de libre contratación, aunque no absoluta, pues se aplican dos capítulos de la pre mencionada ley, en lo que tiene que ver con las garantías y con los procedimientos, a lo que cabe agregar que no se pueden fijar los alquileres en moneda extranjera (dólares usualmente) y en caso de así hacerse, se convierte a moneda nacional con la cotización del día previo a la fecha del contrato y el reajuste del precio se realiza por la Unidad Reajustable de Alquileres o el IPC, según cuál sea el más bajo.
También en el régimen de esa ley se dispone un plazo mínimo de dos años para viviendas, con una prórroga de un año más y otro de desalojo (salvo que se alquilen por temporada, con destino a organismos o empresas internacionales, oficinas diplomáticas y consulares, entre otros) y de cinco cuando el destino es otro diferente a residencia.
Como ya señaláramos en otras entregas, la LUC estableció un procedimiento de desalojo más célere para los contratos sin garantía (los contratos exprés), lo que en términos prácticos no ha funcionado.
Se ha mantenido el régimen de garantías y en la ley se prevén el depósito en el Banco Hipotecario del Uruguay, bancos privados, fianza o garantía personal y el de la Contaduría General de la Nación.
Es un error frecuente pensar que por la sola firma del fiador indicando que por ejemplo su finca es garantía del pago de alquileres y demás, ese inmueble queda gravado como garantía. Esto no es así y el fiador queda en libertad de vender el bien y automáticamente desaparece la garantía, aunque sí se podrá accionar contra la persona y otros bienes de los que pueda ser titular.
También es frecuente pensar que el dueño no puede vender la casa dada en arrendamiento. Tampoco es real, y además el nuevo dueño puede decidir disponer de la misma (ocuparla por ejemplo) y los inquilinos deben abandonar la vivienda, salvo que se haya inscripto el contrato en el registro de la propiedad que depende del Ministerio de Educación y Cultura. Esto no solo no es usual, sino que prácticamente no se utiliza, a pesar de ser muy importante cuando son contratos a largo plazo, porque por ejemplo el arrendamiento es para el desarrollo de un emprendimiento productivo o comercial.
Para el caso de que no se haya inscripto, el inquilino puede ser desalojado (en calidad de precario) y podrá accionar por daños y perjuicios contra el arrendador.
En esta materia podría decirse que en general los errores conceptuales son demasiado frecuentes.
